Temos uma bolha no Brasil ou não?

Ao longo dos últimos meses, esse assunto tem ficado cada vez mais recorrente. Em qualquer lugar sempre tem alguém que acaba falando da super valorização nos preços dos imóveis. É o assunto preferido dos brasileiros e todos nós conhecemos ao menos um caso do aumento exponencial nos preços. É difícil encontrar um bairro nesse país, que não tenha ficado mais caro de se viver. Lembra das tulipas? Então já sabe os perigos dessa euforia e supervalorização do mercado. Mas afinal, será mesmo que temos uma bolha imobiliária no Brasil ou será que tudo não passa de euforia? Chuva de verão, Copa, Olimpíadas, qual a razão para a disparada nos preços que muitas vezes são surreais? Confira.

Basta abrir o caderno de imóveis para ver inúmeras oportunidades, mas com um preço que para a grande maioria da população é surreal. De alguns anos para cá, o milhão de reais virou a unidade básica na economia imobiliária. Basta sair para buscar um imóvel nas grandes cidades do país. Encontrar algo por um preço bacana, que combine localização, espaço e estrutura é uma missão para poucos. Recentemente a capa da revista Exame exibia uma quitinete de 23m², em São Paulo, que custava assombrosos R$ 1,1 milhão. Ao longo dessa reportagem você conhecerá histórias de brasileiros que parecem ficção, mas que não passam de realidade.

A última grande bolha imobiliária, antes da americana de 2007, foi a do Japão entre 1985 e 1991. Ao longo daqueles seis anos, o preço dos imóveis subiu 180%, foi o suficiente para o metro quadrado na capital Tokyo chegar a valer R$ 80 mil. “Qualquer apartamento de 50m² custava R$ 4 milhões. Os picos eram bem mais surreais. Em alguns distritos, imóveis comerciais chegavam a ser negociados por R$ 2 milhões o metro quadrado”, conta Alexandre Versignassi, redator-chefe Alexandre Versignassi, no blog Crash. A valorização do m² no outro lado do mundo fica na lanterna se compararmos com o Brasil. Segundo o índice FipeZap, criado para medir a valorização imobiliária mensal, apenas na cidade de São Paulo, nos últimos seis anos, o aumento nos preços passou dos 200%, já os cariocas viram no mesmo período uma valorização de 250%. Em Recife não ficamos atrás, afinal já passamos dos 90%.

Razões para isso não faltam. O economista e professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Luis Carlos Ewald, o Sr. Dinheiro, explica que a soma da Copa do Mundo no Brasil e as Olimpíadas de 2016, no Rio de Janeiro, foram decisivas para o que ele chama de “surto nos preços”, porém quem mais contribui para essa alta é a nossa cultura. “Mesmo que tudo esteja absurdamente mais caro, muita gente compra. Se ninguém comprasse os preços iriam cair, não tem alternativa. Não vale a pena comprar apartamentos de 100m² por R$ 2 milhões, simplesmente, não vale”.

Esse é um dos principais questionamento da economista Tatiana de Oliveira, sócia da consultoria One Step Ahead. “O país está muito melhor do que há dez anos, mas estamos muito longe de sermos um país do futuro. Ainda temos um grave problema de desenvolvimento econômico e social, e o governo tenta solucionar com ajudas de custo para às pessoas ou disponibilizando crédito. Essa não é a solução. Precisamos de uma infraestrutura de qualidade, assim como uma educação de primeira. Não vale a pena o que pedem pela maioria dos imóveis oferecidos”, comenta Tatiana.

Quem está do outro lado, diz que a situação não é tão grave e o que existe é uma supervalorização dos preços. I.F., corretor de uma das maiores empresas do ramo no Nordeste, conversou conosco, desde que não tivesse o nome revelado. “Bolha imobiliária certamente não existe, mas a especulação sim. Hoje, em Recife, não existe uma construtora ou uma imobiliária que não engane a população com preços absurdamente caros. O mercado está aquecido porque quem compra tem bastante dinheiro ou vai ter uma dívida bem alta pelo resto da vida”, ele também garante que o mercado de Pernambuco segue bastante aquecido: “Chegamos a vender empreendimentos inteiros antes mesmo de divulgar no mercado”, afirma o corretor.

Essa supervalorização dos imóveis tem outra razão para alguns economistas. Segundo José Alexandre Ferreira, professor e coordenador do curso de Economia da Unicap, “a demanda acumulada somada à baixa nos juros, o aumento no crédito e a pouca oferta fez os preços aumentarem. Em alguns cenários pode haver uma especulação, mas não podemos dizer que é uma bolha”, defende. De fato, antes de 2008 só era possível financiar um imóvel em até 20 anos, mas a partir daquele ano, a compra podia ser feita em até 30 anos, o que gerou um crescimento na busca da casa própria. Apenas a Caixa Econômica registrou um aumento de 60% na procura por financiamentos imobiliários. E aí aconteceu um problema: muita gente para pouca casa e os preços foram para o espaço.

Vamos às contas para entendermos essa valorização e para isso, utilizaremos como exemplo um dos nossos entrevistados, que chamaremos de Fernando*, já que preferiu não se identificar. Empresário, ele comprou no ano de 2009, um imóvel de 160m², ainda na planta, em um bairro nobre do Recife, por R$ 600 mil. Hoje, o mesmo apartamento é oferecido a R$ 2 milhões. Mas aí, temos um abismo que não justifica o aumento de aproximadamente 240%. De um lado, nesse mesmo período, Fernando, assim como a grande maioria da população, não viu o seu salário “tomar fermento” e crescer na mesma proporção. Por outro lado, a soma da inflação nesses quase cinco anos fica em torno de 26%, o que também não justificaria a explosão no preço.

Casos como o de Fernando*, dispararam um alerta entre os especialistas, mas o mercado garante não haver bolha, apenas um “ajuste nos preços”. Robert Schiller, que previu a crise de 2007 nos Estados Unidos, é professor da Universidade de Yale e ganhador do Prêmio Nobel de economia em 2013. Em entrevista ao jornal espanhol El País, ele comentou sobre a situação do Brasil. Segundo ele, a falta de investimento por parte do governo, especialmente em infraestrutura, fez com que o crescimento do país estagnasse. O crescimento anual que bateu 7,5% em 2010, acumulou ao longo dos anos seguintes, míseros 2,7%, 1% e 2,3%. “Acho que o Brasil hoje está muito vulnerável economicamente”, afirmou. Ainda segundo ele, o modelo seguido pelo mercado é o de uma bolha imobiliária. Chegou-se a preços surreais que para as pessoas comuns alcançarem, elas têm que endividar-se por décadas.

 

QUEM PODE COMPRAR?

Se compararmos a renda média do Brasileiro, que desde o início do ano figura em torno de R$ 2 mil, com os valores médios dos imóveis, vamos perceber que a conta não fecha. “Todo mundo sabe que vivemos em um regime quase escravocrata. O que impressiona é que nem os senhores de escravos têm como lidar com esses preços. A renda média do 1% mais rico do país é de R$ 18 mil, um contracheque confortável para os padrões nacionais, mas mesmo assim, longe do suficiente para comprar um imóvel de R$ 1 milhão sem apertar o cinto”, comentou Alexandre Versignassi.

Um levantamento divulgado pelo portal Canal do Crédito apontou quanto deve ser a renda mínima de uma família, para poder comprar um imóvel de 70m², em 16 capitais do país. Levou-se em consideração o pagamento das parcelas do imóvel, somados aos gastos mensais de uma família, como carro, condomínio, educação, saúde e outras despesas fixas. O Rio de Janeiro lidera, sendo necessário uma renda familiar de pelo menos R$ 19 mil para ter acesso a um imóvel de 70m² em um bairro de classe média. O Recife lidera o ranking da região Nordeste, ficando à frente inclusive de Florianópolis, Belo Horizonte e Porto Alegre. Para se comprar o mesmo imóvel na capital pernambucana, é preciso ter uma renda superior a R$ 10 mil, do contrário, qualquer problema financeiro pode comprometer a saúde financeira da família.

Por mais que haja vontade de vender, uma hora acaba o número de compradores e a euforia das construções parece ter encontrado um freio. A Revista Infomoney divulgou que juntando as quatro empresas líderes no ramo da construção, MRV Engenharia, Cyrela, Direcional e Gafisa, elas têm estoque de R$ 14, 6 bilhões em imóveis não vendidos. Questionamos o Sindicato da Construção Civil em Pernambuco, o Sinduscon PE. Em nota eles reiteram que a alta dos preços está ligada à “enorme demanda por moradia e que o seguimento da construção tem gerado renda e emprego”. Ainda segundo a nota o Brasil está protegido de uma crise graças a “um dos sistemas financeiros mais seguros do mundo” e que falar de bolha “interessa para indivíduos que querem se projetar como gurus ou que fracassaram no mercado e tentam alterar o equilíbrio”, diz a nota.

Ricardo Amorim, presidente da Ricam Consultoria e apresentador do programa Manhattan Connection da GloboNews, também defende que não há bolha, segundo ele, a elevação nos preços se dá pela valorização do mercado que estava adormecido, além da alta na renda dos brasileiros. “Das 50 cidades mais caras do mundo, 49 estão em países emergentes e 4 estão no Brasil. Os compradores podem pagar mais pelo financiamento”.  Para excluir a possibilidade de uma bolha, ele explica em um artigo assinado por ele os seguintes pontos:

O primeiro, que “o crédito no Brasil, apesar do crescimento dos últimos anos, ainda é de apenas 8% em relação ao PIB, muito distante dos 50% do PIB que costuma ser o mínimo quando bolhas imobiliárias estouram. Mesmo considerando-se uma expansão ao ritmo dos dois últimos anos, que foi de 1,4% do PIB ao ano, o mais rápido da nossa história, levaríamos mais de 30 anos para chegar a 50% do PIB. Sinal de tranquilidade”, detalha.

Outro ponto é o estudo conduzido por ele sobre o número de construções no país “Há um ano, usei o consumo anual per capita de cimento como estimativa do grau de aquecimento da atividade no setor imobiliário em momentos de estouro de bolhas em vários países. Hoje, pelas minhas contas, este indicador chegou a 361 kg no Brasil. No ritmo médio de crescimento dos últimos 10 anos, que foi de 5% ao ano, em apenas dois anos atingiríamos o nível mais baixo de estouro de bolhas, que é de 400Kg, o que sugeriria cautela. Por outro lado, o nível máximo de consumo de cimento antes das bolhas estourarem, em alguns casos passou de 1.600Kg anuais per capita. Para chegar a este patamar, o Brasil levaria mais 80 anos. Por este parâmetro, poderíamos estar entre 2 e 80 anos do estouro de uma bolha. Pouco se conclui”, afirma.

O colunista da Globo News e professor de Economia da FGV, Samy Dana explica: “Antes o dinheiro financiava o valor real, por exemplo, se você ganhasse R$ 2 mil, podia financiar um imóvel de R$ 200 mil. Hoje com o mesmo salário se financia o mesmo imóvel por R$ 300 mil. O salário não mudou nessa magnitude, há mais crédito e os preços aumentaram”.

O que parece ser unânime entre todos os especialistas da área, é que por mais que haja eventualmente uma bolha ou uma queda abrupta nos preços, o país não vai quebrar, já que o volume de financiamento em relação ao PIB ainda é baixo. “Quem comprou pode quebrar, já que ficará com um imóvel no qual pagou muito mais que o preço real e não conseguirá vendê-lo por um valor semelhante”, destaca Tatiana de Oliveira.

Percebe-se que mesmo que não haja um consenso de bolha, os preços subiram a níveis surreais, mesmo a maioria da população estando fora do mercado imobiliário. E depois disso tudo, qual é a sua opinião? Há uma bolha ou tudo não passa de uma supervalorização? Divida conosco, afinal, todos temos alguma anedota do mercado que parece surreal.

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